Отчаяни собственици на офиси използват този трик за преобразуване, за да сключват сделки
Какво би трябвало да прави притежателят на офис кула в Манхатън в ерата на работата от у дома? Преустройството на хотел или жилище е комплицирано и скъпо. Ремонтите на здания, които прибавят улеснения с вярата да привлекат най-хубавите наематели, са скъпи и може даже да не работят. Но за тези, които са останали да държат торбата, има различен излаз: офис кооперацията.
Създаването на офис жилища в парцел разрешава постройката да се продава етаж по етаж. Те могат да прибавят стойност, само че също по този начин лишават време.
Всеки обособен етаж от офис апартамент се продава за повече на база квадратен фут, в сравнение с в случай че постройката се продава като една единица, сподели Майкъл Рудър от Rudder Property Group, и над 90% от тези етажи са закупени от притежател -окупатори.
Rudder, чиято компания е профилирана в подпомагането на притежателите на здания да се ориентират в процеса, сподели, че настоящият пазар на продажби варира от $500 до $850 на фут.
„ Тези, които костват 500 $ на фут, са в здания, които биха се продавали за 200 $ на фут “, сподели той. „ Въпреки че цените на офис жилищата са доста по-ниски – с 30% до 50% – те към момента са доста по-високи от това, за което се продават офис постройките. “
Шест скорошни продажби на цели здания реализираха междинна цена от $396 на квадратен фут, до момента в който междинната цена на квадратен фут за шест скорошни продажби на офис етажна благосъстоятелност беше $726 на квадратен фут — забележителна надбавка от 83% по отношение на продажбите на офис здания. Като образец за това по-ниско ценообразуване Рудър уточни продажбата на цялата дребна офис постройка на 6 E. 45th St., единствено на няколко крачки от Пето авеню. Той има 79 290 квадратни фута и се продава за $338 на фут по-рано тази година и включва заета комерсиална повърхност на приземния етаж.
За вложителите в офис жилища едно от преимуществата е, че се ръководят от трета страна.
„ Плащам общите си такси и налози, а моите наематели ми заплащат “, сподели Рудър, който има няколко. „ Ходя там един път годишно. “
Ако базата на първичните разноски плюс професионалните такси за конвертиране са по-малко от $300 на фут, може да има смисъл да обръщате, в случай че няма друга тактика за излизане, съгласи се Аделаида Полсинели от Compass. Но тя предизвести: „ Днес на пазара има малко купувачи на офис жилища, в случай че цената не е извънредно атрактивна. “ Вместо това Полсинели счита, че продажбата на цялата постройка едновременно е по-бърза и по-евтина. „ Най-добре е да изтеглите и преразпределите този капитал в нова договорка “, добави тя.
За да създадете офис кооперация, са нужни почти шест до 12 месеца работа със счетоводители, архитекти и юристи, с цел да се основат верните документи и проектът да бъде утвърден от канцеларията на основния прокурор на щата Ню Йорк. Правните и архитектурни разноски възлизат на към 200 000 $, сподели Рудър.
Въпреки това, сегашният стрес на пазара на недвижими парцели ще докара до повече преустройства на офис жилища, предвижда той.
Купувачите на офис етажи постоянно включват дребни предприятия, изключително тези, ръководени от оператори, родени отвън Съединени американски щати. Организациите с нестопанска цел и непознатите страни също са постоянни купувачи на техните офиси и се отхвърлят от дипломатически имунитет, когато вършат покупката.
„ Те купуват парцели за всички пари и са чудесна част от пазара на офиси и стопанската система на Ню Йорк “, сподели Рудър за страните.
Една оферта, предлагана на пазара от Rudder за 9,10 милиона $, е офис кондоминиум на цялостен етаж с 18 201 квадратни фута на 125 Maiden Lane в Долен Манхатън. Сградата разполага с покривна тераса и цялостна фитнес зала с душове за наемателите.
Rudder има голям брой други оферти, в това число 28 703 квадратни фута на три етажа в основата на новата кула на 185 Broadway, които могат да се продават настрана за $495 на фут, на етаж или всичко за към $14,3 милиона. Освен това идва с 35-годишно данъчно облекчение.
Друго от предложенията на Rudder е дребен медицински кабинет от 2587 квадратни фута на 110 E. 40th St. за 1,4 милиона $.
Собствениците на офис жилища са виновни както за общите такси, по този начин и за налозите върху имуществото. Но организациите с нестопанска цел и непознатите страни могат да аплайват в градския отдел на финансите за позволение да се откажат от своите налози върху недвижимите парцели и някои други такси.
Купувачите, обитаващи притежатели, могат също да получат заеми от Small Business Administration (SBA) — източник на заеми, недосегаем за тези, които купуват офис здания, които няма да заемат — и такива заеми имат % на несъблюдение от по-малко от 3%, Рудър сподели.
Въпреки че оптималният размер на заема сред SBA и обичаен кредитор не може да надвишава 14 милиона щатски $, кредитополучателите могат да вземат няколко заема по едно и също време за разнообразни планове, повишавайки оптималната им сума до 20 милиона щатски $. Настоящите притежатели на постройка също не би трябвало да продават всички етажи.
„ Продаваш блок и плащаш дълг и доживяваш да видиш още един ден “, сподели Рудър.
